2023年11月9日に発表された三菱地所（8802）の中間決算について、決算内容、通期業績見通し、株価指標、株主還元について解説していきます。
基本情報
三菱地所は、三菱グループの総合不動産会社です。賃貸は東京・丸の内が基盤で、大手町の再開発を展開中です。海外にも特徴があります。
＜売上高構成比率＞コマーシャル不動産事業：56.4％、住宅事業：25.1％、海外事業：12.8％、投資マネジメント事業：2.6％、設計監理・不動産サービス事業：4.4％、その他の事業：0.8％
コマーシャル不動産事業（ビル事業、商業施設事業/アウトレットモール事業、ホテル事業）、住宅事業が主力になっています。
中間決算
中間決算では、売上高は増収、営業利益・経常利益は大幅減益ですが、純利益・修正一株利益（EPS）は50％増益となりました。営業利益率は20.2％→14.2％に悪化しました。
2四半期累計では、売上高は減収、利益は30～40％減益になりました。進捗率32.4％とあまり良く無い進捗です。
＜決算説明資料のポイント＞
・海外の⼤型キャピタルゲインの反動減、投資マネジメントのインセンティブフィー（ノンキャッシュ）の反動・⼀部取り消しにより前年同期⽐営業減益
・キャピタルゲイン・分譲住宅の引渡しが下期偏重であり、通期予想に対しては想定通り進捗
・コマーシャル不動産事業では、ホテル・商業施設の事業環境改善、オフィス賃貸利益の改善し増益
通期業績見通し
2024年3月期の通期業績は、売上高は増収、営業利益・経常利益は減益、純利益・修正一株利益（EPS）は増益。売上高・純利益・EPSは過去最高を更新する見通しです。
＜決算説明資料のポイント＞
・好調なホテル・商業施設を上⽅修正、オフィス賃貸利益の改善 キャピタルゲインの増加を反映してセグメント利益を修正。しかし、過年度計上のインセンティブフィー（ノンキャッシュ、成功報酬のようなもの）の取り消しにより、経常利益・純利益に変更なし
・コマーシャル不動産事業で、期初予想1,880億円→1,950億円に上方修正
・投資マネジメント事業で、期初予想120億円→50億円に下方修正
株価指標（1/5現在）
株価は一単元が20万円以下で投資がしやすいです。PER・PBRは適正な水準といえます。
ROE・ROAは市場平均と比較し低めですが、営業利益率は21.53％と非常に高く、高収益であることがわかります。
配当利回りは2.00％と高配当とはいえません。
株主還元
過去10年間の配当金の推移です。
直近10年間はコロナショックで業績が落ち込んだ2021年3月期は減配していますが、10年間で配当金は約3.3倍になっています。
還元方針は「配当性向は30％程度を目安。加えて資本政策の一環としての自己株式の取得を行う」としています。
上記方針に基づき、今期（2024年3月期）の中間配当が20円、期末配当が20円で年間40円の予想になっています。配当性向は30.5％です。
まとめ
前年同期比では営業利益・経常利益で大幅な減益になっており、純利益・EPSも2四半期累計で大幅な減益になっています。キャピタルゲイン（物件の値上がり益）が下期偏重とはいえ、進捗率32.4％を低く、一度減配実績もあることから、配当金については不安があります。
第3四半期決算で業績動向を注視する必要がありますね。
以上です！投資の参考になればうれしいです！
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